Il Finanziamento Tramite Terzi (FTT) è il nome dato a un sistema di finanziamento di progetti nel campo dell’energia allo scopo di promuovere interventi finalizzati all’efficienza energetica del Paese. 

Consiste nella fornitura globale (chiavi in mano), da parte di una società esterna chiamata ESCo (Energy Service Company, come lo è ECOndominio®), dei servizi di diagnosi, finanziamento, progettazione, installazione, gestione e manutenzione di un intervento tecnologico dalle cui prestazioni deriverà il risparmio energetico e quindi monetario. 

L’utente, a fronte del risparmio energetico ottenuto con l’intervento, si impegna a corrispondere alla ESCo un canone correlato ai risultati conseguiti. 

Nello specifico caso dell’intervento di riqualificazione energetico-strutturale con Metodo ECOndominio®, la durata del finanziamento è di 120 rate (10 anni). 

(Rif. ENEA G. Valentini, “IL RICORSO AL FINANZIAMENTO TRAMITE TERZI”, 04-2014) 

Nello specifico caso dell’intervento di riqualificazione energetico-strutturale con Metodo ECOndominio® il mutuo che verrà concesso è chirografario, cioè garantito solo da un documento (definito chirografo) che è firmato dall’intestatario del contratto di finanziamento (Codice Fiscale del condominio nella persona dell’Amministratore pro tempore). Il condominio si obbliga nei confronti del creditore, con la propria firma e senza garanzie reali quali ipoteca su immobile. 

L’Istituto di credito valuterà quindi la concessione del finanziamento giudicando la validità del progetto in particolare in base alla capacità dell’intervento di conseguire i risultati energetici previsti. e non più sulla base delle garanzie offerte dall’utente (ipoteca o apposizione di firme). 

L’utente finale, fruitore della migliore performance energetica dell’intervento eseguito, corrisponderà alla ESCo una quota capitale pari alla differenza della bolletta energetica prima e dopo l’intervento per un numero di anni stabilito contrattualmente a priori (120 rate – 10 anni). 

(Rif. ENEA G. Valentini, “IL RICORSO AL FINANZIAMENTO TRAMITE TERZI”, 04-2014; Rif. www.mutui.it/mutuo-chirografario) 

Le rate del finanziamento, che il condominio verserà alla Banca, verranno suddivise in uno specifico riparto straordinario; sarà l’Amministratore pro-tempore a occuparsi della riscossione delle stesse dai Condòmini e quindi versarle alla Banca. 

Nessun Condòmino avrà mai rapporti diretti con la Banca stessa e il pagamento avverrà in base al numero di rate (mensili, bimestrali, trimestrali o semestrali) decise dall’Assemblea. 

La risposta è semplice: esattamente la stessa cosa che accade per tutte le spese condominiali. 

Tutti i Condòmini sono tenuti a pagare le quote relative alle spese sia ordinarie sia straordinarie, come previsto dalle Disposizioni dell’art. 63 del Codice Civile (come riportato nell’All. S a vostre mani). 

Se qualcuno non dovesse pagare, o gli altri coprono per questo, oppure l’Amministratore dovrà decidere quali fornitori non pagare, mancando cassa nel condominio. 

Perché questo non avvenga, e per fare in modo che non siano sempre i soliti virtuosi a doverci rimettere, l’Amministratore obbligatoriamente dovrà attivarsi nei confronti del Condòmino moroso, comunicando alla Banca il relativo nominativo, facendo tutto quanto in suo potere per il recupero del credito, secondo quanto previsto dalle prescrizioni della Legge 220/2012 “NUOVA RIFORMA DEL CONDOMINIO”. 

L’ENEA e l’Agenzia delle Entrate potranno effettuare controlli a campione, ai sensi del DM 11.05.2018. 

Nel caso in cui dai controlli effettuati dall’ENEA e/o dall’Agenzia dell’Entrate emergano delle irregolarità, ovvero la fruizione illegittima dei Bonus fiscali applicati, scatterebbe la revoca del godimento della detrazione fiscale fruita. 

Per ovviare a questa problematica ECOndominio®, già in fase di progettazione preliminare, si affida a tecnici abilitati per assicurarsi di procedere senza il rischio di imbattersi in errori che non permetterebbero la corretta applicazione del Metodo ECOndominio® e quindi la possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali generate dal progetto. 

Sono pertanto coinvolti tecnici abilitati che si occupano dell’Asseverazione tecnica del progetto (con relativa congruità dei prezzi), garantendo che il tutto venga svolta a maggior tutela di tutti i Soggetti coinvolti. 

Uno dei paletti che potrebbe inficiare l’applicazione dei Bonus Fiscali vigenti è il riscontro di difformità urbanistico-edilizie delle parti comuni condominiali su cui si va ad intervenire. 

A tal proposito è importante seguire le indicazioni contenute nell’articolo 34 del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001), modificato dal DL Semplificazioni (L.120/2020) e s.m.i, in base al quale il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo. 

Oltre questa soglia di tolleranza, quindi, si perde il diritto di ottenere i benefici fiscali, a meno che la difformità non sia sanabile mediante deposito di specifica pratica edilizia. 

I Tecnici di ECO-Green Project (lo studio di progettazione con cui ECOndominio® by Soluzioni EPC srl collabora), verificano preliminarmente la certificazione di Conformità Edilizio Urbanistica (C.E.U.) fornita dal condominio stesso o, in mancanza della stessa, procedono a verificare in sede di primo sopralluogo (mediante accesso agli atti presso i vari Comuni) la presenza di eventuali difformità sulle parti comuni condominiali, per procedere successivamente (a fronte di incarico ricevuto tramite delibera Assembleare) con le attività  propedeutiche all’ottenimento della Conformità Edilizio Urbanistica del condominio. 

Se dovessimo intervenire sulla facciata dove sono presenti verande non autorizzate, le stesse andranno smontate prima dell’avvio dei lavori, questo in quanto potrebbero compromettere l’applicazione dei Bonus Fiscali (vedi risposta n°7). 

ECOndominio® by Soluzioni EPC S.r.l., nell’ottica di agevolare il singolo Condòmino (nonché il condominio nella sua totalità) che volesse richiedere l’autorizzazione della propria veranda, potrà prevedere (nel caso non fosse già presente) un progetto verande condominiale che verrà compreso nella proposta globale. Si specifica che il progetto verande non implica l’immediata regolarizzazione della veranda stessa, poiché sarà necessario redigere una richiesta di autorizzazione singola per ogni unità immobiliare con l’ausilio di un tecnico abilitato, a spese del singolo Condòmino interessato. 

Essendo la pavimentazione del balcone identificata all’Articolo 1125 Codice Civile come di proprietà privata dell’appartamento su cui insiste, non può essere oggetto di delibera assembleare. 

Nel caso in cui risultasse necessario il rifacimento della stessa per garantire un’esecuzione del lavoro alla regola dell’arte, ma soprattutto allo scopo di garantire la durabilità nel tempo degli interventi realizzati, durante l’esecuzione delle opere il singolo Condòmino potrà interfacciarsi con l’impresa esecutrice e concordare direttamente questa lavorazione, che verrà pagata a parte, ottimizzando comunque i costi (sfruttando infatti la presenza del cantiere e dei ponteggi già montati). 

Per quanto concerne manufatti quali ad esempio scaldabagni, condizionatori (se non in periodo di garanzia dell’installatore e se a norma di legge) e lavatrici, gli stessi saranno oggetto di spostamento e riposizionamento, ove necessario, il tutto compreso all’interno del progetto globale (verificando la funzionalità degli apparecchi prima e dopo l’intervento). 

Per quanto riguarda invece piante, mobiletti ed eventuali altri oggetti, gli stessi andranno rimossi dal Proprietario per agevolare la realizzazione delle opere. 

In fase di progettazione esecutiva (in occasione delle visite ai singoli alloggi) verrà concordato insieme ai Proprietari l’accatastamento degli stessi. 

Ciò che viene sottoscritto con il condominio nel progetto con Metodo ECOndominio® è un Contratto di rendimento energetico, per cui l’aspetto energetico è prioritario. 

Ciò non esclude che in fase di completamento dell’offerta, una volta deliberati gli interventi energetici, non possano essere aggiunti altri lavori a completamento (quali tinteggiatura scale, sostituzione di portoncini di ingresso allo stabile ecc.…) consapevoli del fatto che questi interventi godranno di una detrazione fiscale minore e quindi comporteranno un incremento alla rata presentata. 

La grande differenza nella durabilità di qualsiasi intervento sta nell’utilizzo di materiali di alta qualità e nella posa eseguita alla regola dell’arte. 

Ecco, quindi, l’importanza di affidarsi ad aziende certificate e fornite di patentini per la posa di qualsiasi tipo di sistema costruttivo. 

ECOndominio® organizza periodicamente corsi di formazione appositi, ai quali richiede di partecipare a tutte le Aziende interessate a collaborare con ECOndominio®. Tutto ciò per accertarsi che le suddette Azienda ottengano i requisiti necessari per svolgere le lavorazioni alla regola dell’arte. 

Per capire se si ha la possibilità di detrarre va verificata la propria capienza fiscale. La stessa la si può rintracciare nella propria Dichiarazione dei Redditi oppure nel Modello CU (ex CUD), in relazione ai redditi percepiti anno per anno (per redditi da lavoro dipendente o per redditi da pensione). 

Per facilitare la lettura di tale dato ECOndominio® mette a disposizione un ufficio da poter contattare, che fornisce tutto il supporto necessario alla verifica di quanto sopra. 

Nella maggior parte dei casi l’impossibilità di detrarre comporterebbe la perdita del beneficio fiscale. 

Per ovviare a questa problematica, ECOndominio® ha impostato un metodo che parte dalla compilazione del MODULO INCAPIENTI (rif. All. I), contenente tutte le ipotesi di motivazioni che porterebbero a non poter usufruire del beneficio fiscale. Per ognuna di queste, ECOndominio® troverà la soluzione insieme al Condòmino per consentire a tutti di non perdere l’occasione di poter realizzare le opere, senza mettere in difficoltà nessun Soggetto. In estrema ratio ECOndominio® dispone di un fondo dedicato a un Soggetto ogni 40 unità immobiliari, a copertura del mancato beneficio fiscale.